Kupno działki budowlanej, krok po kroku

Kupno działki budowlanej prędzej czy później staje się marzeniem każdego z nas. W dzisiejszych czasach ludzie wręcz pragną aby mieć swój własny dom, który będzie ich oazą spokoju. Najlepiej gdzieś pod miastem, z dala od trosk codziennego życia. Jeżeli jesteś jedną z tych osób i chcesz poczynić pewne kroki ku realizacji tego marzenia, tutaj dowiesz się jak te kroki powinny wyglądać.

Nad czym warto się zastanowić przed kupnem

Ciężko jest znaleźć idealną działkę, która by spełniała wszystkie twoje oczekiwania w tym dotyczącej jej ceny. Dlatego często trzeba iść na pewne kompromisy. Zanim w ogóle zaczniesz szukać odpowiedniej działki budowlanej, zastanów się, które z poniższych kwestii są dla ciebie priorytetowe.

Jak dużej działki szukasz?

Jeżeli chcesz wybudować średniej wielkości dom lub ograniczają cię kwestie budżetowe, to istotne znaczenie ma wielkość działki. Nie ma sensu płacić za zbędne metry. Posiadanie dużej działki to większy wydatek oraz czas potrzebny aby ją odpowiednio zagospodarować. Nawet jeżeli zdecydujesz się zasiać na połowie działki trawnik, to od czasu do czasu będziesz musiał o ten trawnik zadbać.

Równie istotną kwestią jest kształt działki. Nie powinna być zbyt wąska, w przeciwnym razie możesz mieć problem z postawieniem na niej domu. Jeżeli nawet uda ci się go wcisnąć, to odległość do sąsiada może być dla ciebie mało komfortowa. Najlepsze i najdroższe działki mają regularne kształty zbliżone do kwadratu.

Jak daleko od miasta?

Oczywiście najdroższe działki są w samym mieście, natomiast im dalej od miasta tym taniej. Jeżeli zdecydujesz się na działkę poza miastem, to oprócz odległości od centrum lub twojego miejsca pracy, weź także pod uwagę od której strony miasta powinna się znajdować. Dojazd z jednej strony miasta może być trudniejszy niż z innej, w szczególności w godzinach porannych lub kiedy ludzie wracają z pracy do domu.

Czy chcesz mieć w pobliżu sklep lub inne punkty usługowe?

Decydując o kwestii dostępności sklepów, poczty, środków komunikacji publicznej, czy innych punktów usługowych, z których często korzystamy, musisz wziąć pod uwagę nie tylko swoje potrzeby ale również potrzeby swoich bliskich. Ponadto, dom to jest często inwestycja na całe życie. Nawet jeżeli w chwili obecnej nie masz zbyt wielu zobowiązań to w przyszłości może się ten stan rzeczy zmienić.

Jeśli jesteś osobą młodą, zapewne będziesz chciał bądź chciała kiedyś założyć rodzinę. Wybudowanie domu położonego blisko lasu ale na odludziu, może okazać się w przyszłości problematyczne.

Jakie chcesz mieć sąsiedztwo?

Czy w sąsiedztwie twojej działki mogą znajdować się gospodarstwa rolne lub jakieś zakłady usługowe? Jeżeli nie stanowi to dla Ciebie problemu to na pewno cena takiej działki będzie niższa. Warto się nad tym zastanowić już teraz. Jeśli znajdziesz działkę która Ci odpowiada, koniecznie sprawdź miejscowy plany zagospodarowania przestrzennego. Możesz się z niego dowiedzieć wielu informacji na temat warunków zabudowy w okolicy twojej działki.

Sprawdź także czy nie ma w pobliżu działki ruchliwej drogi, która będzie generować hałas. Jeżeli jest, to działka na pewno będzie tańsza. Jednak, czy chcesz płacić mniej kosztem twojego komfortu i twoich bliskich? Pamiętaj że droga która wydaje Ci się umiarkowanie ruchliwa, z czasem będzie coraz intensywniej użytkowana.

Jak znaleźć działkę budowlaną

Jeżeli mniej więcej znasz odpowiedzi na powyższe pytania to możesz zacząć poszukiwania swojej wymarzonej działki.

Serwisy internetowe

Jest to najpowszechniejszy sposób szukania informacji w dzisiejszych czasach, nie inaczej jest w przypadku działek budowlanych. Najpopularniejsze strony internetowe gdzie można znaleźć ogłoszenia o sprzedaży działek budowlanych to otodom oraz olx. Jeżeli chcesz możesz także skorzystać z usług biur nieruchomości. Musisz się jednak liczyć z tym że oferty tam wystawiane są dużo droższe. Tańszym sposobem jest szukanie ogłoszeń osób prywatnych.

Wiele osób ogłasza swoje oferty sprzedaży działek budowlanych na Facebooku. Poszukaj odpowiednich grup facebookowych, dołącz do nich, a na pewno znajdziesz tam wiele interesujących ofert.

Oferty urzędów gminy lub miasta

Często na stronach internetowych ww. urzędów organizowane są przetargi, gdzie są wystawiane działki budowlane. Gminy przygotowują dany teren pod zabudowę mieszkalną, wydzielając mniejsze działki. Często też te działki są uzbrojone, dlatego nie musisz się martwić o infrastrukturę podziemną. Ponadto, gmina lub miasto oferuje dogodny dojazd do działek co załatwia kolejny problem. 

Ceny za działki nie są tak wysokie jak w przypadku ofert biur nieruchomości. Cena jest ustalana w oparciu o wartość rynkową danej działki. Kupno działki oferowanej w przetargu może się odbywać w dwóch trybach, ustnym oraz pisemnym. W trybie ustnym, głównym kryterium decydującym o tym kto otrzyma działkę jest cena jaką zaoferuje. Jeżeli chodzi o tryb pisemny to zazwyczaj nie każdy ma możliwość wzięcia udziału w takim przetargu, trzeba spełniać odpowiednie warunki opisane w ogłoszeniu.

Wyjazd w teren

Ten sposób szukania działki budowlanej jest przez wiele osób niedoceniany. Jeżeli chcesz szukać okazji to nie musisz tego robić przez internet. Możesz to robić również w plenerze. Często osoby chcące sprzedać działkę ustawiają na nich tablicę z ogłoszeniem lub zawieszają informację o chęci sprzedaży na płocie. Szukając działki w ten sposób możemy natrafić na naprawdę wyjątkowe okazje.

Sprawdź na mapie internetowej np. geoportal.gov.pl, czy w okolicy która by Ciebie interesowała znajdują się puste działki budowlane. Następnie wsiądź w samochód i pojedź sprawdzić czy na którejś działce przypadkiem nie wisi ogłoszenie o chęci sprzedaży. Jest to bardzo proste rozwiązanie, które może zaowocować znalezieniem wymarzonej działki.

Na co zwrócić uwagę przed kupnem upatrzonej działki

Kiedy już znajdziemy działkę, która spełnia nasze wstępne kryteria to musimy przyjrzeć się wszystkim szczegółom i formalnościom zanim podejmiemy decyzję o kupnie. Skontaktuj się z osobą która chce sprzedać działkę i dowiedz się wszystkich niezbędnych informacji na jej temat.

Stan prawny nieruchomości

Wypis i wyrys z rejestru ewidencji gruntów

Ewidencja gruntów jest publicznym rejestrem danych dotyczącym gruntów, budynków oraz właścicieli nieruchomości. Z ewidencji gruntów możemy dowiedzieć się wielu informacji na temat gdziałki takich jak:

• powierzchnia,
• obręb ewidencyjny do jakiego należy,
• do jakiego rodzaju użytków gruntowych została zaklasyfikowana,
• czy na działce znajdują się jakieś budynki oraz jakie jest ich przeznaczenie,
• oznaczenie księgi wieczystej,
• dane właściciela nieruchomości tj. imię i nazwisko, adres.

Wypis są to wszystkie dane dotyczące danej działki, które uzyskujemy z rejestru gruntów. Wyrys jest to kopia fragmentu mapy ewidencyjnej, na której znajduje się działka. Zarówno wypis oraz wyrys powinieneś dostać od właściciela nieruchomości.

Wgląd do księgi wieczystej działki

W księdze wieczystej znajdują się wszystkie informacje dotyczące nieruchomości od strony prawnej. Z księgi wieczystej dowiesz się przedewszystkim czy dana działka nie jest obciążona hipotecznie. Zgodnie z prawem, informacje zawarte w księdze wieczystej działki, muszą pokrywać się z rzeczywistością.

W księdze wieczystej możemy znaleźć informacje na temat:

• oznaczenie nieruchomości, które powinno być zgodne z oznaczeniem w rejestrze gruntów,
• właściciela działki lub także współwłaścicieli, jeżeli działka takowych posiada,
• wszelkiego rodzaju praw rzeczowych dotyczących działki,
• ewentualne obciążenia hipoteczne działki.

Aby skorzystać z księgi wieczystej interesującej nas nieruchomości, musimy znać jej numer. Numer uzyskasz od właściciela działki. Jeżeli jest z tym jakiś problem to możesz sam znaleźć odpowiedni numer, nawet przez internet. W internecie jest wiele portali które odpłatnie pozwalają poznać nr. księgi wieczystej działki za cenę ok. 40 zł. Jest to bardzo wygodna i szybka opcja.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Jeżeli ten dokument istnieje, czyli został już wcześniej sporządzony przez Radę Gminy lub Miasta, dla obszaru, na którym znajduje się wybrana przez Ciebie działka, to koniecznie go przejrzyj. Z tego dokumentu dowiesz się wszystkich informacji oraz ograniczeń odnośnie charakteru zabudowy na danym terenie. Oczywiście dotyczy to zarówno Ciebie jak i twoich sąsiadów.

Dzięki informacjom zawartym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, możesz dowiedzieć się czy w sąsiedztwie działki nie są planowane jakieś niepożądane inwestycje. Zapewne nie chciałbyś się znaleźć w sytuacji, w której niedaleko twojego nowego domu wybudują jakiś zakład przemysłowy lub fermę drobiu. Dlatego też miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest taki istotny.

Jeżeli nie ma takiego dokumentu to niestety będziesz musiał złożyć wniosek do urzędu gminy lub miasta o decyzję dotyczącą warunków zabudowy. Różnica pomiędzy planem zagospodarowania a warunkami zabudowy polega na tym, że warunki zabudowy wyznacza się dla pojedynczej inwestycji, natomiast plan zagospodarowania przestrzennego dla całego obszaru.

Dojazd do działki

Jeżeli działka takowego nie posiada to trzeba podjąć działania aby go zrobić. W przypadku kiedy jedyną opcją dojazdu jest dojazd przez inne działki budowlane, trzeba będzie ustalić służebność drogi koniecznej. Służebność drogi koniecznej jest to prawo, dzięki któremu można zwiększyć użyteczności jednej nieruchomości kosztem innej poprzez wybudowanie drogi dojazdowej prowadzącej do drogi publicznej.

W sytuacji kiedy istnieje taka konieczność najczęściej zawiązuje się umowę między stronami w postaci aktu notarialnego. Oczywiście służebność drogi koniecznej zazwyczaj przyznawana jest za wynagrodzeniem. Nie jest to z reguły problem, gorzej jak trafisz na właściciela działki który nie chce się na to zgodzić. Wtedy sprawa może nawet trafić do sądu.

Uzbrojenie działki

Często najatrakcyjniejsze działki są położone z dala od ulicy i nie posiadają żadnego uzbrojenia, czyli przyłącza do mediów takich jak prąd, woda czy gaz. Jest to kolejny aspekt który należy wziąć pod uwagę przy zakupie działki budowlanej. Brak uzbrojenia oczywiście obniża cenę, natomiast i tak będziemy musieli się o takie przyłącza postarać.

Jeżeli w ogłoszeniu nie ma informacji na temat tego czy działka jest uzbrojona, można się tego dowiedzieć w urzędzie gminy.

Projekt domu musi określać sposób podłączenia do mediów, w tym warunki techniczne. W przeciwnym wypadku nie otrzymasz pozwolenia na budowę. Same media otrzymasz poprzez złożenie odpowiednich wniosków do lokalnych zakładów, które tymi sieciami zarządzają. Możesz nawet zadzwonić i zapytać się o szczegóły całego przedsięwzięcia oraz koszt. Koszty przede wszystkim są związane z odległością działki od sieci.

Wstępne rozpoznanie geologiczne

Skoro chcesz kupić działkę budowlaną pod dom, to zapewne nie chciałbyś mieć trzech metrów torfu w podłożu lub zakopanego wysypiska śmieci. Aby zapobiec takim przykrym niespodziankom, warto zlecić badanie gruntu przed zakupem działki. Jako firma zajmująca się geotechniką oferujemy w naszej ofercie odwierty geologiczne w celu sprawdzenia czy osoba która chce kupić działkę nie kupuje kota w worku.

Wstępne rozpoznanie geologiczne polega na sprawdzeniu samej litologii podłoża gruntowego, w tym celu wykonuje się kilka odwiertów kontrolnych. Jeżeli chcesz wykonać badania geotechniczne gruntu, pod planowany budynek, to w przypadku piasków trzeba będzie wykonać dodatkowe badania w celu określenia parametrów fizycznych gruntu.

Finalizacja kupna działki budowlanej

Jeżeli wszystko się zgadza to możemy kupić działkę. W tym celu udajemy się do notariusza. Dokumenty jakich będziesz potrzebować to:

• dane stron podpisujących umowę,
• wypis z rejestru gruntów oraz wyrys mapy,
• wypis z księgi wieczystej,
• wypis z miejscowego planu zagospodarowania terenu dotyczący przeznaczenia nieruchomości,
• zaświadczenie ze starostwa powiatowego potwierdzające, że dana działka nie jest objęta planem urządzenia lasu,
• zaświadczenie stwierdzające, że nieruchomość nie znajduje się na obszarze rewitalizacji,
• warunki umowy którą chcemy zawrzeć, cena kupna działki, sposób oraz termin zapłaty itd.,
• wniosek do wydziału ksiąg wieczystych sądu rejonowego o wpisanie zmian w księdze wieczystej.

Kiedy już dopełnisz ostatnich formalności możesz cieszyć się z zakupionej nieruchomości.