Kupno działki budowlanej, co sprawdzić, na co zwrócić uwagę

Pierwszą rzeczą, na którą zwracamy uwagę podczas wyboru działki jest jej lokalizacja. Ludzie z oczywistych względów pragną znaleźć swoją oazę spokoju. Jeżeli interesuje nas kupno działki budowlanej, co sprawdzić zanim się zdecydujemy? Warto rozpatrzyć wiele aspektów, nie tylko związanych z formalnościami tj. księga wieczysta czy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Równie ważne jest zbadanie chociażby podłoża gruntowego na działce, aby mieć pewność że nie kupujemy kota w worku.

Stan prawny nieruchomości

Przed zakupem działki powinniśmy dowiedzieć się na jej temat jak najwięcej. Musisz mieć pewność czy nie jest ona zadłużona lub praw do niej nie posiadają osoby trzecie. Tego typu informacje można sprawdzić w ewidencji gruntów i budynków oraz księdze wieczystej.

Jeżeli z jakichś względów nie możesz dostać wypisu i wyrysu z rejestru gruntów oraz numeru księgi wieczystej osobiście od właściciela nieruchomości, poniżej dowiesz się jak uzyskać dostęp do tych informacji.

Ewidencja gruntów i budynków

Ewidencja gruntów i budynków to publiczny rejestr danych dotyczący gruntów, budynków oraz właścicieli nieruchomości. Na podstawie ewidencji gruntów możemy dowiedzieć się m.in.:

• jaką powierzchnię ma działka która nas interesuje,
• do jakiego obrębu ewidencyjnego należy,
• do jakiego rodzaju użytków gruntowych została zakwalifikowana, ze względu na jej sposób zagospodarowania np. użytki rolne, grunty leśne itd., jeżeli działka na której planujesz wybudować dom jest gruntem rolnym, to musi ona zostać objęta procedurą odrolnienia,
• jeżeli na działce znajdują się inne budynki możemy poznać ich przeznaczenie, dane techniczne itd.,
• oznaczenia księgi wieczystej,
• dane właściciela nieruchomości tj. imię i nazwisko, adres.

Z rejestru ewidencji gruntów i budynków można uzyskać wypis oraz wyrys. Wypis są to wszystkie dane dotyczące danej działki, które uzyskujemy z rejestru gruntów. Wyrys jest to kopia fragmentu mapy ewidencyjnej, na której znajduje się działka.

Aby móc uzyskać dane dotyczące konkretnej działki z ewidencji gruntów, musisz być właścicielem tej działki lub posiadać prawo do dysponowania tą nieruchomością. Informacje zawarte w ewidencji gruntów są udostępniane odpłatnie. Cena za elektroniczną wersję wypisu i wyrysu wynosi 140 zł, za wydruk – 150 zł. Ceny dotyczą tylko jednej nieruchomości, którą chcemy sprawdzić.

Jeżeli masz prawa do danej nieruchomości, to wniosek o uzyskanie informacji z rejestru ewidencji gruntów i budynków możesz złożyć przez internet, listownie lub w urzędzie. Wniosek składasz lub wysyłasz do urzędu miasta lub starostwa powiatowego, na terenie którego znajduje się nieruchomość.

Księga wieczysta

Księga wieczysta jest to dokument, w którym znajdują się wszystkie informacje prawne dotyczące danej nieruchomości. Najważniejszą informację jaką możesz uzyskać z księgi wieczystej, to czy działka jest obciążona hipotecznie. Wg. Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, informacje na temat działki znajdujące się w księdze wieczystej muszą się pokrywać ze stanem faktycznym działki.

W księdze wieczystej możemy znaleźć informacje na temat:

• oznaczenie nieruchomości, które powinno być zgodne z oznaczeniem w rejestrze gruntów,
• właściciela działki lub także współwłaścicieli, jeżeli działka takowych posiada,
• wszelkiego rodzaju praw rzeczowych dotyczących działki,
• ewentualne obciążenia hipoteczne działki.

Aby skorzystać z księgi wieczystej interesującej nas nieruchomości, musimy znać jej numer. Jeżeli nie posiadamy numeru księgi wieczystej z ww. wypisu, możemy go ustalić na kilka sposobów. Będziemy do tego potrzebowali adres i numer geodezyjny działki lub identyfikator działki.

Informacje te możemy sprawdzić za pomocą interaktywnej mapy online, pod adresem geoportal.gov.pl. Należy wyszukać na mapie interesującą nas działkę, a następnie sprawdzić dotyczące jej informacje.

Kiedy znamy już adres i nr. geodezyjny działki lub mamy identyfikator działki, możemy sprawdzić nr. księgi wieczystej na kilka sposobów.

1. Sprawdzenie nr. księgi wieczystej online. W internecie jest wiele portali które odpłatnie pozwalają poznać nr. księgi wieczystej działki za cenę ok. 40 zł. Jest to bardzo wygodna i szybka opcja.
2. Możemy się skontaktować z Powiatowym Ośrodkiem Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej lub Urzędem Gminy i poprosić o nr. księgi wieczystej. W praktyce uzyskanie numeru księgi wieczystej może być kłopotliwe. Wynika to z faktu że aby móc dostać nr. księgi wieczystej, wg. prawa “należy wykazać się interesem prawnym” lub posiadać prawo do działki.
3. Sąd Rejonowy – Wydział Ksiąg Wieczystych, to kolejny urząd który może nam udostępnić nr. księgi wieczystej. Niestety pozyskanie takiego numeru z Sądu Rejonowego również nie jest proste. Tutaj również trzeba wykazać się “interesem prawnym” i złożyć odpowiedni wniosek.

Kiedy już posiadamy nr. księgi wieczystej to możemy ją sprawdzić. Aby to zrobić, trzeba się udać do ww. Sądu Rejonowego – Wydziału Ksiąg Wieczystych lub sprawdzić księgę wieczystą przez internet na stronie ekw.ms.gov.pl, czyli skorzystać z rejestru elektronicznych ksiąg wieczystych.

Sprawdzamy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Dokument ten jest uchwalany przez Radę Gminy lub Miasta. Jeżeli istnieje, to będą w nim wypisane wytyczne odnośnie charakteru zabudowy na danym terenie. Jeśli chcesz wybudować na upatrzonej działce dom, to będziesz się musiał do tych wytycznych dostosować. Z miejscowego planu zagospodarowania dowiesz się m. in.:

• jak duży dom możesz zbudować,
• jaką powierzchnię może zajmować,
• w jakiej odległości od drogi ma się znajdować,
• jakie może mieć wymiary np. szerokość elewacji lub wysokość budynku,
• w jaki sposób ma być usytuowany na działce,
• ograniczenia odnośnie wyglądu budynku tj. kolor dachu,
• w jaki sposób możesz odprowadzać ścieki itd.

Jeśli działka leży w miejscu, dla którego został uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego, to nie będzie konieczności czekania na decyzję dotyczącą warunków zabudowy. Obowiązek dostosowania projektowanego budynku do wytycznych zawartych w planie zagospodarowania przestrzennego spoczywa na inwestorze.

Dzięki informacjom zawartym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, możesz dowiedzieć się czy w sąsiedztwie działki nie są planowane jakieś niepożądane inwestycje. Zapewne nie chciałbyś się znaleźć w sytuacji, w której niedaleko twojego nowego domu wybudują jakiś zakład przemysłowy lub fermę drobiu. Dlatego też miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest taki istotny.

Wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego są niezbędne w celu otrzymania pozwolenia na budowę lub nabycia działki w celach budowlanych. Jeżeli chcesz otrzymać ww. wypis i wyrys, to wystarczy że w tym celu zwrócisz się do wójta gminy lub prezydenta miasta w zależności od tego gdzie znajduje się nieruchomość. Opłata za te dane wynosi ok. 50 zł.

Ponadto, plan zagospodarowania przestrzennego można często znaleźć na stronach internetowych miasta lub w Biuletynie Informacji Publicznej, jeżeli chcesz się z nim zapoznać od razu.

Dojazd do działki i media

Kolejną ważną rzeczą jest aby działka, którą chcesz kupić była połączona z drogą dojazdową. W przeciwnym razie sam będziesz musiał się zatroszczyć o jej doprowadzenie. Oczywiście wiąże się to z kolejnymi formalnościami i kosztami, także eksploatacyjnymi jak remonty czy odśnieżanie.

Podobnie sytuacja wygląda jeżeli chodzi o media tj. kanalizacja, woda, elektryczność i gaz. Jeżeli działka jest nieuzbrojona, będzie się to wiązać z kolejnymi kosztami i formalnościami. Wedle litery prawa w Polsce, każda działka budowlana powinna być uzbrojona. W sytuacji w której działka nie posiada dostępu do elektryczności, nie możesz rozpocząć budowy domu.

Na początek, trzeba się zapoznać z technicznymi warunkami przyłączenia działki do sieci. Informacje na ten temat są dostępne w urzędzie gminy w obrębie której znajduje się działka.

Powinieneś się dowiedzieć czy:

• występują jakieś przeciwwskazania odnośnie przyłączenia danej działki do mediów,
• w jaki sposób doprowadzić media na działkę,
• parametry techniczne poszczególnych elementów sieci,
• koszt inwestycji związanej z doprowadzeniem potrzebnych instalacji.

Następnie musisz złożyć odpowiednie wnioski do zakładów zajmujących się doprowadzaniem poszczególnych mediów. Oprócz swoich danych, będziesz musiał określić informacje o twoim zapotrzebowaniu i celach korzystania z poszczególnych mediów.

Badanie gruntu przed kupnem działki

Kolejną rzeczą, niezwykle istotną przed kupnem działki jest sprawdzenia podłoża gruntowego. Nie każdy grunt nadaje się pod budowę. Jeżeli pod powierzchnią terenu natrafimy na grunty niebudowlane, może się to wiązać z koniecznością inwestowania w skomplikowane i drogie fundamenty.

Ponadto, z prawnego punktu widzenia wykonanie badań geotechnicznych pod dom jest w dzisiejszych czasach konieczne w celu uzyskania pozwolenia na budowę. Dlatego warto przed zakupem działki wykonać podstawowe badania geotechniczne. Wystarczy zrobić kilka odwiertów geotechnicznych do niewielkich głębokości aby przekonać się czy wszystko jest w porządku.

Wiąże się to z niewielkimi kosztami, związanymi z koniecznością poznania samej litologii gruntu. Warto to zrobić, dlatego że ta niewielka inwestycja może uchronić inwestora przed przykrymi niespodziankami podczas budowy.