Budowa na terenach zalewowych, z czym to się wiąże

Od 1 stycznia 2018 r., kiedy to weszła w życie ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. Prawo wodne, budowa na terenach zalewowych została zabroniona. Duży wpływ na tą decyzję miały wydarzenia z przeszłości, chodzi głównie o powodzie, które miały miejsce m.in. w 1997 r. podczas tzw. powodzi tysiąclecia lub w 2010 r. Obecnie realizowane jakichś przedsięwzięć budowlanych na terenach zagrożonych powodzią jest mocno utrudnione.

Co to jest teren zalewowy

Jeżeli znaleźliśmy jakąś tanią działkę nad rzeką lub jeziorem, to istnieje szansa, że jest ona obarczona ryzykiem częściowego lub całkowitego zalania. Pamiętajmy też, że tereny zalewowe nie muszą sąsiadować bezpośrednio z rzeką, mogą to być działki znajdujące się w odległości kilkudziesięciu lub nawet kilkuset metrów od rzeki, np. na rozległych terasach rzecznych.

W Polsce co roku mamy do czynienia z podtopieniami i związanymi z tym stratami. Dlatego, mimo że działki zlokalizowane blisko rzek czy jezior mogą nam się wydawać atrakcyjne, należy wziąć pod uwagę jakie ryzyko się z tym wiąże.

Definicja terenu zalewowego jest zawarta w ustawie z dnia 20 lipca 2017 r. Prawo wodne, wg. której tereny zalewowe to obszary, na których:

• prawdopodobieństwo wystąpienia powodzi jest średnie (wynosi 1%) i wysokie (10%),
• obszary między linią brzegu a wałem przeciwpowodziowym lub naturalnym wysokim brzegiem, w który wbudowano wał przeciwpowodziowy,
• wyspy i przymuliska stanowiące działki ewidencyjne oraz pas techniczny.

Jak wygląda obecnie budowa na terenach zalewowych

Nowelizacja ustawy Prawo wodne nie tylko reguluje kryteria wydawania decyzji o warunkach zabudowy, ale również anuluje warunki zabudowy, na terenach zagrożonych powodzią, które obowiązywały przed rokiem 2018. Z powyższych względów ważne jest, aby sprawdzić przed zakupem działki, czy nie jest ona z tego powodu obarczona zakazem zabudowy.

Można to zrobić na dwa sposoby, sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy. Jeżeli dla terenu, na którym znajduje się upatrzona przez ciebie działka istnieje MPZP to koniecznie się z nim zapoznaj.

Z tego dokumentu dowiesz się o wszystkich ograniczeniach odnośnie zabudowy na danym terenie. Nie tylko czy działka posiada zakaz zabudowy np. ze względu na ryzyko powodziowe. Jeżeli można się na danej działce budować to będziesz wiedział w jaki sposób możesz to zrobić i jaki charakter zabudowy obowiązuje na danym terenie.

Ponadto, dzięki informacjom zawartym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, możesz dowiedzieć się czy w sąsiedztwie działki nie są planowane jakieś niepożądane inwestycje np. jakiś zakład przemysłowy. Aby uzyskać dostęp do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego musisz zgłosić się do odpowiedniego urzędu gminy lub miasta.

Jeżeli takiego dokumentu nie ma, to będziesz musiał złożyć wniosek do urzędu gminy lub miasta o wydanie decyzji dotyczącej warunków zabudowy. Różnica między MPZP a warunkami zabudowy polaga na tym, że warunki zabudowy wyznacza się dla pojedynczej inwestycji, MPZP dla całego obszaru.

Kiedy budowa na terenach zalewowych jest zabroniona

Jest kilka wytycznych, które precyzują w jakich przypadkach nie można budować na terenach zalewowych:

• jeżeli budowa ingerowała by w plany gospodarowania wodami na obszarze dorzecza lub plany zarządzania ryzykiem powodziowym;
• jeżeli wybudowanie domu lub innego obiektu budowlanego na terenie zalewowym, utrudniłoby zarządzanie ryzykiem powodziowym;
• jeżeli dane przedsięwzięcie budowlane stanowiłoby zagrożenie dla zdrowia ludzi, środowiska i zabytków.

Badania geotechniczne gruntu

Jeżeli okaże się, że możesz wybudować swój wymarzony dom na danej działce, to pamiętaj o dopełnieniu wszystkich formalności, w tym wykonaniu potrzebnych badań geotechnicznych. Często na terenach znajdujących się w pobliżu rzek lub jezior możemy mieć do czynienia z gruntami organicznymi w postaci torfów lub namułów.

Nie są to grunt budowlany, zazwyczaj jeżeli tego typu grunty zalegają do niewielkich głębokości to po prostu usuwa się je z wykopu przed wykonaniem fundamentów. Sytuacja pogarsza się kiedy grunty organiczne sięgają do kilku metrów, wtedy bardziej opłacalnym rozwiązaniem staje się fundamentowanie na palach.

Innym problemem na terenach zalewowych jest zazwyczaj wysoki poziom wód gruntowych. Jeżeli strefa przemarzania sięga poniżej poziomu wody gruntowej, to może być problem z wykonaniem ław fundamentowych. W takich sytuacjach, najczęściej śięga się po płytę fundamentowę zamiast fundamentów tradycyjnych. Z reguły jest to droższa inwestycja ale ma kilka ciekawych zalet.

Płyta fundamentowa a fundamenty tradycyjne

Na terenach gdzie występuje wysoki poziom wód gruntowych, takich jak tereny znajdujące się blisko cieków lub zbiorników wodnych, płyta fundamentowa znajduje bardzo często zastosowania jako konieczna alternatywa dla fundamentów tradycyjnych. Tego rodzaju fundament stanowi stosunkowo nową technologię. 

Problem z fundamentami tradycyjnym jest taki, że trudniej jest je dobrze zaizolować, a woda lubi znajdować sobie wszelkiego rodzaju kanaliki czy wolne przestrzenie w ścianie, którymi wędruje do góry. Jest to związane ze zjawiskiem podciągania kapilarnego wody, czego konsekwencją w przypadku ścian budynków jest często ich zawilgocenie.

Ponadto, ławy fundamentowe ze względu na strefę przemarzania gruntu przeważnie znajdują się głębiej niż płyta fundamentowa, są bardziej narażone na działanie wód gruntowych. Nawet jeżeli poziom wód gruntowych pozwala postawić dom na ławach, to woda gruntowa może się podnieść.