Budowa domu na starych fundamentach, krok po kroku

Jeżeli jesteś w sytuacji, w której budowa domu na starych fundamentach jest dla ciebie możliwa do zrealizowania np. chcesz zburzyć stary zniszczony budynek i postawić nowy, to niestety czeka Cię kilka formalności z tym związanych. W tym tekście dowiesz się wszystkiego co musisz wiedzieć, aby postawić nowy dom na starych fundamentach.

Jakich formalności trzeba dopełnić przed budową nowego domu na starych fundamentach

Przede wszystkim, chęć budowy domu na istniejących fundamentach należy zgłosić do starostwa powiatowego lub urzędu miasta. To właśnie tam uzyskamy pozwolenie na budowę, na już istniejących fundamentach. Generalnie cała procedura jaką należy wykonać wygląda tak samo, jak byśmy stawiali dom od początku, wraz z nowymi fundamentami.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub warunki zabudowy

W celu uzyskania pozwolenia na budowę należy posiadać wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub warunki zabudowy (WZ). Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest dokumentem uchwalanym przez Radę Gminy lub Miasta. Przeważnie jest on wykonywany dla większego obszaru danej gminy, przeznaczonego pod konkretną zabudowę np. mieszkalną lub gospodarczą.

Tego typu plan jest podstawą planowania przestrzennego na obszarze gminy. W MPZP znajdziesz informacje m.in na temat tego:

• jak duży dom możesz wybudować na danym terenie,
• jak dużą powierzchnię twój dom może zajmować,
• MPZP określa odległość domu od drogi,
• ustala wymiary domu tj. szerokość elewacji, czy wysokość całej konstrukcji budowlanej,
• zdarza się też, że plan posiada wytyczne na temat wyglądu budynków, które mogą się na nim znajdować np. kolor elewacji lub dachu.
• jaki rodzaj materiałów budowlanych może zostać wykorzystany do budowy twojego domu.

Plan zagospodarowania przestrzennego można często znaleźć na stronach internetowych miasta lub w Biuletynie Informacji Publicznej. Jeżeli chcesz się z nim zapoznać od razu, nic nie stoi na przeszkodzie.

Inwestor ponosi pełną odpowiedzialność prawną za dostosowanie projektowanego budynku do wytycznych jakie znajdują się w MPZP, jeżeli takowy istnieje. W sytuacji kiedy działka budowlana znajduje się w lokalizacji nieposiadającej MPZP, to trzeba ubiegać się o decyzję dotyczącą warunków zabudowy (WZ).

Warunki zabudowy mają na celu zachowanie koncepcji zagospodarowania przestrzennego na danym terenie. Czyli podobnie jak w przypadku MPZP, warunki zabudowy określają w jaki sposób możesz wybudować swój dom, tak aby pasował do reszty otoczenia, tylko że w mniejszej skali niż MPZP. Decyzja o warunkach zabudowy jest najczęściej wydawana przez komórkę urzędu podległą wójtowi, burmistrzowi lub prezydentowi miasta. Dlatego może ona się różnić w zależności od sytuacji.

Wykonanie projektu budowlanego

Projekt budowlany jest niezbędny w celu uzyskania pozwolenia na budowę. Tego typu projekt może zostać wykonany przez osobę odpowiednio do tego uprawnioną. Zawartość projektu budowlanego obejmuje trzy części.

Pierwsza część to tzw. projekt zagospodarowania terenu, w skład którego wchodzi mapa sporządzona przez geodetę w skali 1:500 lub 1:1000. Mapa geodezyjna zawiera m.in. projekt budynku mającego znajdować się na działce, infrastrukturę podziemną działki, rozlokowanie istniejących obiektów budowlanych, infrastrukturę drogową w pobliżu działki itd.

Druga część to tzw. projekt architektoniczno-budowlany. Posiada on rysunki elewacji projektowanego budynku, rzut jego fundamentów oraz wszystkich kondygnacji. Ponadto w tej części znajdują się opisane wszelkiego rodzaju rozwiązania technologiczne, związane z budową projektowanego budynku.

Ponadto, dane liczbowe dotyczące konstrukcji budynku tj. powierzchnia całego domu oraz jego kubatura. Oczywiście wszystkie te wytyczne muszą być sporządzone w oparciu o miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub uzyskane warunki zabudowy.

Trzecią część stanowi projekt techniczny, który składa się do urzędu dopiero po zakończeniu robót budowlanych, a co za tym idzie nie wymaga zatwierdzenia w decyzji o pozwoleniu na budowę. Dokument ten zawiera informacje na temat rozwiązań konstrukcyjnych obiektu, charakterystykę energetyczną, dokumentację geologiczno-inżynierską lub opinię geotechniczną (w zależności od danej inwestycji).

Po uzyskaniu pozwolenia na budowę nie pozostaje nic innego jak zabrać się do budowy naszego nowego domu.

Budowa domu na starych fundamentach a badania geotechniczne

Warto wiedzieć, że zgodnie z nowelizacją ustawy Prawo Budowlane, każda inwestycja budowlana musi mieć wykonane badania geotechniczne. W zależności od warunków gruntowo wodnych panujących na danym terenie oraz charakteru danej inwestycji może zajść potrzeba wykonania oprócz opinii geotechnicznej, dokumentacji geologiczno-inżynierskiej.

Podstawę prawną do sporządzenia opinii geotechnicznych stanowi Rozporządzenie MTBiGM z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie ustalania geotechnicznych warunków posadawiania obiektów budowlanych (Dz. U. nr 81, poz. 463). Badanie gruntu pod zwykły dom jednorodzinny wykonuje się bardzo szybko, z reguły nie zajmuje więcej czasu niż godzinę.

Badania polowe polegają na wykonaniu odwiertów geotechnicznych za pomocą wiertnicy mechanicznej oraz dodatkowych badań gruntu, jeżeli zajdzie taka potrzeba. Najczęściej chodzi o sondowanie gruntów sypkich w celu ustalenia ich zagęszczenia. Czyli innymi słowy podatności na odkształcenie pod wpływem obciążenia od posadowionego na nich budynku.